深入比較【福山外語/明珠A/明珠B】學區房（數據翔實）

　　廢話少說，直接進入正文。福山外語，明珠A校，明珠B校，這三個學校對口的小學學區房是浦東新區的第一梯隊。尤其是陸家嘴金融行業從業者，為子女未來教育規劃的最佳選擇。那目前根據小編9月10日的真實一線跑盤的數據來看，這三校目前誠意在售的房源信息，比較下來的結論如下：（溫馨提示：那些一直在掛牌出售，但房價明顯虛高或者房東只是掛著而已的房源，小編認為統計的參考意義不大）

　　從掛牌價格來看，福山外語高于明珠A校高于明珠B校。平均價上，福山外語553萬元，明珠A校538萬元，明珠B校463萬元；最高價上，福山外語760萬元，明珠A校820萬元，明珠B校635萬元；最低價上，福山外語475萬元，明珠A校450萬元，明珠B校395萬元。(溫馨提示：此處掛牌價格是小編一一實際確認且周度更新的，比其他網站上實時性和準確性更佳）。

　　根據小編近1年多的觀察，三校的價格差基本一直保持在這個水平附近。福山外語統計的對口房源實際是三重學區對口，從幼兒園到小學到中學，如果家長不想小孩太辛苦，福山外語便是一個很好的保障。明珠小學一直以來評價很高，A校最老，B校其次，C校最新（C校有些遠，暫沒比較）。A校一般正常會比福山外語便宜30-50萬元，但比B校貴50萬元附近。如果家長資金相對有限，但又想給小孩第一梯隊的教育質量，B校是不錯的選擇。

　　從平均單位面積的價格看，福山外語無疑是最貴的，高達11.83萬元，明珠A校其次，10.31萬元，明珠B校，10.05萬元。

　　從目前統計到的誠意在售房源數量看，明珠B校多于福山外語多于明珠A校。B校71套在售，福山外語57套，A校44套。從在售房源的平均面積看，明珠A校大于福山外語大于明珠B校。A校52平方，福外47平方，B校46平方。整體看，這邊的房源面積整體偏小，不太適合家庭自住，因此這邊一般是家庭二套購房或者只是簡單的作為小孩上學的用處，總價概念大于單價的概念。

　　從學區房不占用比例看，福山外語85%高于明珠B校77%，高于明珠A校75%。從不需繳納個稅的比例看，福山外語31.55%低于明珠A校38.64%低于明珠B校42.25%。學區房不占用越高表明，該校對口的房源能適用的家長越多。如果學區占用，購房時是必須要計算小孩上學時間能否匹配好。滿五唯一是不需要繳納個稅的，明珠B校不需要繳納個稅的比例最高。表明這邊在售房源的房東更多是名義只有一套房源，換購的概率越大，戶口遷移時間相對要更長

　　綜合以上幾方面比較，福山外語價格最高但也是學區三重保障性，明珠A校價位適中，明珠B校最便宜但房子也是面積小且換購居多。整體而言，這三校對口的房子面積都比較小，對于家庭自住，幸福感比較一般，但對小孩的教育質量無疑是浦東甚至在全上海均是第一梯隊的。尤其是在公民同招的政策下，他們的優勢愈加明顯。

　　自6月份以來，小編對福山外語小學對口的學區房進行了詳細的跟蹤，目前已經接近3個月了，借此機會，做一個匯總分析。

　　第一個指標，大家最為關心的，真實掛牌的平均價格走勢。6月7日平均在售掛牌價格是588萬元，8月10日為553萬元。整體是處于下降的趨勢，尤其是8月份以來趨勢愈加明顯。原因上看：1）6-8月份是夏天，炎熱，看房和買房的人少。2）學區房房源集中出現。

　　第二指標，房源增加的情況。7月份以來增加非常明顯，最主要是6月份六年級畢業了，很多房源完成了”使命“，并開始掛牌銷售

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　　單看這兩個指標，大家容易覺得福山外語的價格有些疲軟。淡季需求不足但供給增加明顯，6-8月份確實一般是在一年中價格最為疲軟的時間段。尤其是相比年初3-5月份及年底四季度，差別是非常大。建議家里有剛需的朋友們，目前時點反而可以重點考慮，所謂的金九銀十，一般是房源充足，選擇性比較多的時間段。

 

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